不動産売却でポイントになる仲介手数料は確定申告で忘れずに計上しよう！

不動産売却ではさまざまな費用がかかりますが、なかでも注目したいのが仲介手数料です。
不動産売却では費用負担の大きくなりがちな仲介手数料ですが、確定申告の際に経費として計上すれば節税につながることをご存じでしょうか。
そこで今回は、仲介手数料の概要や譲渡所得税に関係する譲渡費用と確定申告についてご紹介します。
尼崎市、伊丹市、西宮市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてくださいね。

不動産売却で仲介を依頼すると発生する仲介手数料とは？

まずは、不動産売却で仲介を依頼すると発生する仲介手数料とはどのような費用なのかご紹介します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産売却をおこなった場合にかかる成功報酬のことです。
不動産会社を通さずに売却したり、直接不動産会社と取引したりした場合には、仲介手数料がかかりません。
不動産売却の際は一般的に不動産会社に仲介を依頼し、さまざまなサポートを受けながら手続きを進めます。
専門知識の少ない個人間で取引をおこなうと、トラブルに発展する可能性が少なくないためです。
また、仲介手数料は成功報酬のため、売却のサポートを受けただけでは発生せず、不動産取引が成立した際に発生します。

仲介手数料を支払うと受けられるサービスは？

仲介手数料を支払うと受けられるサービスの具体例は、次のとおりです。
不動産売却に必要な作業はほとんど網羅されています。

• 物件の調査や査定
• チラシの作成やポスティング
• 情報サイトへの物件の掲載
• 内見の際の物件案内
• 契約書や重要事項説明の作成
• 契約時の立ち会い
• 売却活動の状況報告

なお、仲介を依頼する場合は不動産会社との媒介契約が必要ですが、専任系の媒介契約を選択すると売却活動の状況報告が義務になっているため、定期的に連絡を受けることが可能です。

仲介手数料の範囲で受けられないサービスとは

不動産売却における手続きは、ほとんどが仲介手数料の範囲でおこなえますが、なかには範囲外のサービスもあるため、注意しましょう。
仲介手数料の範囲で受けられないサービスの具体例は、次のとおりです。

• 土地の測量にかかった費用
• 物件が遠方にある場合の交通費
• 売主の依頼で掲載した広告費

仲介手数料の考え方

仲介手数料は不動産会社が自由に設定できますが、法律で上限が下記のように定められています。

• 売買価格が200万円以下の部分：売買価格の5％＋消費税
• 売買価格が200万円超400万円以下の部分：売買価格の4％＋消費税
• 売買価格が400万円超の部分：売買価格の3％＋消費税

仲介手数料の支払いのタイミングはいつ？

先ほどお伝えしたように、仲介手数料は売買契約が成立した際に支払う手数料です。
タイミングとしては、契約時に50％、引き渡し時に残りの50％を支払うのが一般的です。
ただし、不動産会社によって異なる場合もあるため、確認しておきましょう。

低廉な空き家等の売買の特例とは

仲介手数料の支払いにおいて注意したいポイントに低廉な空き家等の売買の特例があります。
不動産会社が売り手に請求できる金額がアップする特例で、400万円以下の安価な不動産売却では、「仲介手数料の上限を18万円＋消費税とし、調査費用を上乗せできる」というものです。
不動産売買でどうしても売却価格が安価になってしまうのが、社会問題にもなっている空き家です。
安価な不動産の場合は仲介手数料も少なくなるため、サポート内容と報酬が釣り合わないケースが出てきます。
この特例は不動産会社が適正な報酬を受け、積極的に取引をサポートし、空き家の売買取引を活発にするために施行されています。
そのため、相続などで空き家になっている物件を売却する際はとくに注意しましょう。
売り手にとっては負担が増えてしまうかもしれませんが、今後の維持・管理費を考えると、活用予定のない不動産は早めに売却するのがおすすめです。

仲介手数料も該当する？不動産売却で計上できる経費を把握しよう

結論から言うと、不動産売却で計上できる経費には仲介手数料も含まれます。
経費は譲渡所得からの控除が可能で、節税につながるため、もれなく計上することが大切です。
なお、譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことです。
不動産売却の際は、譲渡所得に対して一定の税率で税金がかかることを覚えておきましょう。

不動産売却における経費の種類とは

不動産売却における経費には、取得費と譲渡所得費の2種類があります。
それぞれの費用の概要について見ていきましょう。
取得費
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことです。
取得費として計上できる主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 免許登録税
• 契約書の印紙代
• 固定資産税の精算金
• 不動産取得税
• 建築費
• 設備費
• ローン事務手数料

一方、次のように取得費として計上できない費用もあるため、注意しましょう。

• 町内会費
• 引っ越し費用
• 火災保険料
• インターネットやケーブルテレビの加入料
• 管理費や修繕積立金

取得費は項目が多いため、もれなく計上できるようにしましょう。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった費用のことです。
譲渡費用として計上できる主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 契約書の印紙代
• 土地の測量費
• 建物の解体費用
• 売却のためのリフォーム費用
• 立ち退き費用
• 違約金（高値で売るために買い手を変更した場合）

一方、譲渡費用に含まれない費用についても見ていきましょう。

• 抵当権抹消費用
• 固定資産税
• 居住している間におこなったリフォーム費用
• 税理士への報酬
• 相続登記費用

取得費では認められていた登記費用が譲渡費用では認められない点に注意が必要です。

取得費が不明な場合は対処法がある！

取得費が不明な場合は、概算で「売却価格×5％」を経費として計上することが可能です。
ただし、一般的に経費は実額で計上したほうが節税効果も高くなります。
そのため、なるべく実額で計上できるように売買契約書や領収書以外の代替書類を提出するのも1つの方法です。
代替書類には主に次のようなものが該当します。

• 入出金の記録がわかる通帳
• 金銭消費貸借契約書のコピーやローンの償還表
• 購入当時のパンフレット

不動産売却で確定申告が必要なら仲介手数料の計上を忘れずに！

先ほどお伝えしたとおり、不動産売却で利益が出た場合には譲渡所得に対して税金がかかるため、確定申告が必要です。
仲介手数料はまとまった額の経費になるため、忘れずに計上することで税金の費用負担を軽減できます。
不動産売却しても利益が出なかった場合には、基本的に確定申告は不要ですが、損益通算を利用するなら確定申告しましょう。
損益通算とは、不動産売却で生じた損失をほかの給与所得などから控除できる特例のことです。
1年で控除しきれなかった場合は、3年まで繰り越すことができます。

確定申告の時期は？

確定申告は、不動産売却の翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
なお、祝日などの関係で日にちがずれることもあるため、国税庁のホームページで日程を確認しておきましょう。
郵送の場合は通信日付印が提出日とみなされます。

確定申告における必要書類

確定申告での必要書類は、下記のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書B
• 申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得計算証明書
• 売却時の売買契約書（写し）
• 購入時の売買契約書（写し）
• 除票住民票
• 印紙代等がわかる証明書類
• 特例に必要な書類

うえから3つは税務署で入手し、必要事項を記入しなければなりません。

まとめ

今回は、仲介手数料の概要や譲渡所得税に関係する譲渡費用と確定申告についてご紹介しました。
不動産売却において仲介手数料は大切な費用で、もれなく計上することが節税につながります。
アパルトマンエージェント株式会社はお客様にとってプラスになることを常に考え、頼れるパートナーとして売却手続きをサポートいたします。
尼崎市、伊丹市、西宮市で不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。