不動産売却において「契約不適合責任」を回避するためのポイントとは？

売却した不動産に欠陥や不具合が見つかった場合、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負わなければなりません。
契約不適合責任が発生すると、買主との間で大きなトラブルに発展する可能性があるため、不動産を売却する際は、その概要や注意点について理解を深めておく必要があります。
そこで今回は、尼崎市、伊丹市、西宮市で不動産売却をご検討中の方に向けて、契約不適合責任とはなにか、また瑕疵担保責任との違いや知っておくべき注意点について解説します。

不動産を売却するなら知っておくべき「契約不適合責任」とは？

まずは、契約不適合責任とはどういう意味なのか、その概要をご説明していきましょう。

契約不適合責任とは

不動産取引における契約不適合とは、売却した不動産の品質や種類、数量が契約内容と違うことを指します。
不動産取引では、種類や数量が違うということはあまり考えられないため、よくトラブルが発生するのは、「品質」に関することがほとんどです。
不動産を売却した際に契約不適合が見つかった場合には、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
これを「契約不適合責任」と言います。
契約不適合に対して、買主は次のような対応を売主に請求できます。

買主が持つ権利

• 履行の追完請求権
• 代金の減額請求権
• 解除権
• 損害賠償請求権

具体的な内容をご説明します。
履行の追完請求権
履行の追完とは、「欠けている要件をあとから補うことで履行を完成する」という意味です。
分かりやすく言うと、売却時には不完全な状態であったものを、あとから修理や代替え品の引き渡しをおこなって、完全な状態にするということです。
買主は売主に対して、この「追完」を請求する権利を持っており、契約内容と合致しない欠陥や不具合が見つかった場合、「不具合を修理してください」と請求できるのです。
代金の減額請求権
文字どおり、代金の減額を請求できる権利です。
履行の追完を請求したにも関わらず売主が対応しなかった場合、または追完が不可能な場合は、買主は「不動産の代金を減額してください」と請求できるのです。
解除権
履行の追完を請求したにも関わらず売主が対応しなかった場合、売主に「契約をなかったことにする」と催告して、契約自体を解除できる権利です。
また、そもそも履行が期待できない場合は、無催告での契約解除も可能です。
損害賠償請求権
契約内容と異なる欠陥や不具合が見つかった場合、買主は損害賠償を請求できます。
このように、契約不適合責任では、買主に対して上記のような権利が認められています。
ただし、契約不適合の原因が買主にある場合は、どの権利も行使できません。

契約不適合責任で改められた違いを知って不動産を売却しよう

2020年4月におこなわれた民法改正により、「瑕疵担保責任」が廃止され、「契約不適合責任」に改められました。
そこでここからは、不動産売却における「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」との違いはなにか、具体的にご説明していきましょう。

違い①責任の対象

瑕疵担保責任の場合、売却後に売主が責任を問われるのは「隠れた瑕疵」に対してでした。
「隠れた瑕疵」とは、売買契約を結んだ際に、買主が見つけられなかった欠陥や不具合のことです。
しかし、契約不適合責任では、隠れていたかどうかは問題ではなく、「契約の内容と不動産の状態が合致していないこと」に対して責任を問われます。

違い②買主が請求できる権利

瑕疵担保責任では、買主は「解除権」と「損害賠償請求権」の2つが認められていました。
契約不適合責任に改められたことで、「履行の追完請求権」と「代金の減額請求権」が追加されています。

違い③損害賠償の売主の帰責事由

帰責事由とは、責められるべき理由や過失という意味です。
瑕疵担保責任では、売主に過失がなくても、損害賠償責任を負うこととされていました。
契約不適合責任では、売主に過失がある場合にのみ、売主は損害賠償責任を負うことになっています。
つまり、契約不適合の原因が売主にない場合は、損害賠償責任を問われないのです。
たとえば、「大雨や地震などの自然災害が原因で不動産の引き渡しができなくなった」といったケースが考えられます。

違い④損害賠償の範囲

瑕疵担保責任では、損害賠償の範囲は「信頼利益」のみに限られていました。
信頼利益とは、契約が有効だと信じて費やし、結果的に無駄となった費用のことです。
たとえば、契約前に内見に訪れるために支払った交通費や、売買契約を結ぶためにかかった費用などが該当します。
しかし、契約不適合責任では、「信頼利益」のみならず「履行利益」も含まれることになっています。
履行利益とは、契約が成立していれば買主が得られたであろう利益のことで、たとえば、買主が投資目的で不動産を購入したケースが考えられます。

違い⑤責任を追及できる期間

瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知った日から1年以内に、売主に対して責任を追及する「請求」をしなければなりませんでした。
契約不適合責任では、買主が契約不適合を知った日から1年以内に、不適合である旨を「通知」すれば、あとから具体的な請求が可能であるとされています。

不動産を売却するなら知っておくべき契約不適合責任の注意点

それでは最後に、不動産を売却するにあたって、契約不適合責任を回避するために知っておくべき注意点をお伝えします。

注意点①重要事項は買主に告知したうえで契約書などに明記する

契約不適合責任は、売却した不動産について「契約内容と異なっていること」に対して発生します。
極端な例を挙げると、「雨漏りについて売主は責任を負わない」と契約書に明記し、買主がそれを承諾して契約を結んでいるのであれば、責任を問われないのです。
たとえば、「近くに騒音の原因になり得る施設がある」「新耐震基準を満たしていない」などの重要事項は、詳細を買主にしっかりと告知したうえで、特約・容認事項に記載しましょう。

注意点②付帯設備表を作成する

付帯設備は、不具合が発生する可能性が高いため、設備の内容や状態などを細かく記載した付帯設備表を作成して、買主の承諾を得る必要があります。
さらに、「付帯設備については責任を負わない」と契約書に明記しておきましょう。

注意点③ホームインスペクションをおこなう

不動産の状態を明確にするために、「ホームインスペクション」をおこなうことをおすすめします。
ホームインスペクションとは、主に「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、専門家が建物の状況を調査することです。
ホームインスペクションで不具合がないことが分かれば、不動産のアピールにもなるため、ぜひおこなうことをおすすめします。

まとめ

契約不適合責任とは、売却した不動産について「契約内容と合致していないこと」に対して売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を回避するために、不動産の状態を細部にわたって確認し、その内容を契約書に明記することが大切です。
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