不動産売却の際は税金対策が必要！節税できる税金の種類や節税方法とは？

不動産売却は、売却代金を受け取るイメージが強いかもしれません。
けれども、売却の際には税金や費用の支払いが発生します。
そこで今回は、兵庫県尼崎市や伊丹市、西宮市などで不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却の際の税金対策についてご説明します。
発生する税金の種類や計算方法、節税方法などをご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時の税金対策①売却時に発生する税金の種類とは

不動産売却の際は、税金や費用などの出費があります。
売却代金を新居の購入などに使い過ぎてしまうと、支払いに困ってしまう可能性があるので、どのような種類の税金や費用がかかるのか把握しておくことが大切です。
不動産売却にかかる税金は、主に以下の4種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

そして、不動産売却で発生する主な費用は以下の4種類です。

• 仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 測量費用
• 建物の解体費用

仲介手数料は不動産会社の仲介によって売却を達成したときにかかる費用で、売却価格が400万円超えの場合、「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」の計算式で上限額を算出できます。
司法書士への報酬は依頼したときだけ発生し、測量費用と建物の解体費用も必要な場合のみ発生します。
金額の目安は、司法書士への報酬が1万～5万円、測量が50万～80万円、解体が100万～300万円です。
このように、不動産売却時にかかる費用には、高額になるものがいくつもあるので注意が必要です。
そして、税金のなかにも高額になる種類があるので、税金対策を立てるためにしっかりと覚えておきましょう。

対策のために知っておきたい税金の種類1：売却時にかかる税金

先ほど挙げた税金は、不動産売却時にかかる税金と売却後にかかる税金に分けられます。
不動産売却時にかかる税金は、印紙税と登録免許税、消費税の3種類です。
印紙税は不動産の売買契約書など、契約書や領収書に課税される税金です。
税額は、売買契約書に記載されている売買金額に応じて決められています。
たとえば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円です。
登録免許税は登記手続きのときに必要な税金で、不動産売却の際に必要な登記は主に「抵当権抹消登記」です。
不動産に抵当権が設定されていると売却できないため、抵当権抹消登記の手続きをします。
その際にかかる登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地と建物の両方の抵当権を抹消する場合は2,000円です。
そして、不動産売却で発生する費用のなかには消費税がかかるものがあり、先述した費用では「仲介手数料」と「司法書士への報酬」が課税対象です。
消費税が発生する費用は、税込み金額を確認しておきましょう。

対策のために知っておきたい税金の種類2：売却後にかかる税金

売却後にかかる税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、不動産売却で得た利益である「譲渡所得」に課税されます。
譲渡所得の金額によって高額になる可能性があるうえ、支払いが売却後なので、忘れずにきちんと準備しておく必要があります。
なお「譲渡所得税」は、以下の3種類の総称です。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

これら3種類の税金は所得に課税されるものであるため、不動産売却によって得た譲渡所得にもかかるのです。

不動産売却時の税金対策②譲渡所得税の計算方法とは

不動産売却時にかかる3種類の税金と比べると、譲渡所得税は高額になることがあるため、しっかりとした税金対策が必要です。
ただ、譲渡所得税には節税方法があるので、対策を立てやすい税金だといえます。
節税方法の仕組みがわかると税金対策につなげやすいので、まず譲渡所得税の計算方法を理解しておきましょう。
わかりやすいように、計算方法を3つの手順に分けてご説明します。

計算方法の手順1：譲渡所得を算出

まず、以下の計算方法で譲渡所得税が課税される譲渡所得を算出します。
不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は不動産購入の際にかかった費用のことで、以下の費用などが該当します。

• 不動産の購入代金
• 建物の建築費用
• 仲介手数料
• 印紙税などの税金
• リフォーム費用

譲渡費用は不動産売却の際にかかった費用のことで、以下の費用などが含まれます。

• 仲介手数料
• 印紙税などの税金
• 建物の解体費用

これらの費用を売却価格から引いて残った金額が、不動産売却によって得られた利益である譲渡所得です。

計算方法の手順2：税率を確認

次に、譲渡所得税の税率を確認しましょう。
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。
所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」の税率は20.315％で、内訳は以下のとおりです。

• 所得税15％
• 復興特別所得税0.315％
• 住民税5％

所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」の税率は39.63％となり、以下のような内訳です。

• 所得税30％
• 復興特別所得税0.63％
• 住民税9％

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされることが注意点です。
たとえ12月に売却したとしても、所有期間はその年の1月1日までとして計算されるので注意しましょう。

計算方法の手順3：譲渡所得税を計算

最後に、以下の計算方法で譲渡所得税を算出します。
譲渡所得×税率
手順①で算出した譲渡所得の金額と、手順②で確認した税率を当てはめて計算しましょう。

不動産売却時の税金対策③譲渡所得税の節税方法とは

譲渡所得税の計算方法を理解すると、「譲渡所得を減らすこと」と「税率を下げること」が税金対策になるとわかります。
さらに、譲渡所得税には要件を満たすと適用できる特例があり、こちらも税金対策として有効です。
これらを踏まえた、税金の節税方法には以下の3つの方法があります。

• 取得費と譲渡費用をできるだけ多く含める
• 長期譲渡所得になるように不動産売却の時期を調整する
• 適用できる特例を利用する

それぞれの節税方法について、ご説明します。

節税方法1：取得費と譲渡費用をできるだけ多く含める

譲渡所得を減らすためには、取得費と譲渡費用をもれなく含めましょう。
先ほど挙げた例以外にも該当する費用があるので、ご自身で「この費用は該当しないだろう」と省いてしまわずに確認してみることがおすすめです。
とくに、リフォーム費用は取得費に該当するため、実施している場合は忘れずに含めましょう。

節税方法2：長期譲渡所得になるように不動産売却の時期を調整する

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が大きく違います。
可能であれば、所有期間が5年を超えてから不動産売却すると、税金対策になるでしょう。
所有期間を数えるときは、売却した年の1月1日時点でカウントされる点を忘れないようにしましょう。

節税方法3：適用できる特例を利用する

譲渡所得税には、節税につながるさまざまな特例があります。
たとえば、マイホームを売却するときは「3,000万円特別控除の特例」と「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を使える可能性があるでしょう。
3,000万円特別控除の特例を適用できると、譲渡所得から3,000万円を差し引けます。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例が適用できると、譲渡所得が6,000万円までの場合、所得税や住民税の税率が14.21％になります。
他にも、相続した空き家に使える特例などがあるので、該当しそうな特例は要件を確認しておきましょう。
なお、税金や節税方法は法律の改正に伴って変更になることがあるため、最新情報を国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。

まとめ

譲渡所得税は、節税対策が可能な税金です。
知らないと損をしてしまう可能性があるので、しっかりと理解して節税につなげましょう。
私たち「アパルトマンエージェント株式会社」は、兵庫県尼崎市や伊丹市、西宮市などで不動産売却のサポートをしております。
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