心理的瑕疵のある不動産は売却しにくい？売却する際に考えられる影響とは

不動産には、「瑕疵」と呼ばれる傷や欠陥が存在する可能性があります。
瑕疵があるのに買主に伝えないと、売却後に責任を問われることがあるので注意が必要です。
そこで今回は兵庫県尼崎市や伊丹市、西宮市で不動産の売却をご検討中の方に向けて、瑕疵の一つである「心理的瑕疵」とは何かについてご説明します。
買主への告知義務や不動産売却に与える影響についても解説しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却に影響が及ぶかもしれない「心理的瑕疵」とは

瑕疵とは傷や欠陥のことで、目に見えないものも該当します。
心理的瑕疵とは「心理的な傷や欠陥」であり、具体的には「自殺や事件で人が死亡した過去があり、住むことに精神的な負担を感じる」ことなどがあげられます。
このような過去がある不動産は「心理的瑕疵物件」や「事故物件」と呼ばれ、売却する際には注意が必要です。

心理的瑕疵物件だとみなされるケースとは

心理的瑕疵は人によって感じ方が違うので、判断が難しいケースが多々あります。
そのうえ、最近まで判断基準が明確に決められていなかったため、不動産取引において円滑な流通や安心できる取引が妨げられることがありました。
そこで国土交通省が、2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
このガイドラインには、不動産の売却や賃貸借取引をする際に物件で起きた人の死を告げなくても良いケース、つまり心理的瑕疵がないと判断されるケースについて記載されています。
その内容から判断すると、以下の事案があった不動産は心理的瑕疵物件だとみなされます。

• 自殺や他殺
• 火災による死亡
• 原因不明の死

ただし、ここに該当しない自然死や事故死でも、内容によっては心理的瑕疵となるケースがあるので注意しましょう。
不動産の売却では、「物件で起こった死に告知義務があるかどうか」が大きなポイントになるので、上記以外の心理的瑕疵とみなされるケースとともに次の章でご説明します。

心理的瑕疵以外に不動産で考えられる瑕疵とは

不動産で考えられる瑕疵には、心理的瑕疵以外にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」があります。
【物理的瑕疵とは】
不動産自体にある傷や不具合のことです。
建物だと雨漏りや壁のひび割れ、土地だと地盤の不安定さや地中に埋設物があるケースなどが挙げられます。
【法律的瑕疵とは】
建築基準法や消防法などの法律に抵触していることです。
建築基準法では接道義務や建ぺい率、消防法では火災報知器の設置が法律の基準を満たしていないケースなどがあり、どちらも法律の改正前に建てられた不動産に多く見られます。
【環境的瑕疵とは】
不動産の周辺で起きていることに欠点があると、環境的瑕疵になります。
たとえば、「道路や線路が近くて騒音や振動を感じる」「近くの工場で発生する異臭が届きやすい」などの環境にある不動産は、環境的瑕疵があると判断されます。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際に重要な「告知義務」とは

心理的瑕疵物件を売却する際は買主への告知義務があるため、心理的瑕疵がある旨やその内容を告げなくてはなりません。
先ほど心理的瑕疵に該当する事案をご説明しましたが、ここでは「告知義務があるかどうか」の視点から改めて解説します。

告知義務がないとみなされるケース

国土交通省のガイドラインでは、「人の死に関することが、取引する相手などの判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要がある」を原則としたうえで、「不動産売却の際に告げなくても良いケース」を以下のように取りまとめています。

• 売却する不動産で発生した自然死や病死、不慮の死（転落事故や誤嚥など）
• 売却する不動産の隣接住戸などで発生した死亡事案全般

ただし、これらの条件に該当する場合でも、以下のようなケースは告知義務があるとされています。

• 自然死や病死が長期間発見されなかった影響で、特殊清掃やリフォームがおこなわれた場合
• 死亡事案の事件性や社会的影響が大きくて、買主などが把握しておくべきだと考えられる場合
• 買主などから死亡事案の有無について聞かれた場合

まとめると、不動産を売却する際に告知義務が発生するのは、以下のようなケースであるといえるでしょう。

• 自殺や殺人、火災による死亡
• 特殊清掃などが必要になった自然死や病死、不慮の死
• 売却する不動産および隣接住戸で発生した死で、事件性や社会的影響が大きい事案

加えて、買主などから死亡事案について質問された場合は、きちんと回答する必要があります。
なお、買主などに告知する場合は、死亡事案が発生した時期や場所、死因や特殊清掃の有無などを伝えます。
告知義務がある場合でも、氏名や年齢、発見時の状況などの詳しい内容を伝える必要はありません。

告知義務を怠ると契約不適合責任を問われる

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質が契約した内容と違う場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
心理的瑕疵があるのに買主に告知しないと契約不適合責任を問われ、損害賠償の請求や契約を解除されてしまう可能性があります。
ただし、不動産の売却前に告知して買主の了承を得ていれば、心理的瑕疵があっても契約不適合責任を問われることはありません。
「心理的瑕疵物件だとわかったら、買主が見つからないのではないか」と不安になるかもしれませんが、告知義務はきちんと守りましょう。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際に考えられる影響とは

売却する不動産に心理的瑕疵があると、以下のような影響があると考えられます。

• 買主がなかなか見つからない
• 市場価格に沿った売却価格だと売れにくい

心理的瑕疵がある不動産を積極的に購入しようと思う方は少ないでしょう。
そのため、通常の不動産売却と同じように市場価格を基にした売却価格を設定すると、なかなか売れないことが予想されます。
一般的に心理的瑕疵物件は、自殺の場合は3割程度、他殺の場合は5割程度安くする必要があるといわれています。
ただ、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なるので、「人が亡くなった不動産は買いたくない」という方がいれば「殺人以外はそれほど気にしない」と思う方もいるでしょう。
また、同じ心理的瑕疵でも、事件の状況によっては許容されやすい場合があります。
立地などの条件が良ければ、それほど影響を感じずに売却できることがあるかもしれません。
このように、心理的瑕疵が不動産売却に及ぼす影響にはさまざまなパターンが考えられるので、売却する際は不動産会社としっかり連携して、その不動産に適した戦略を考えましょう。
なお、国土交通省のガイドラインが公示されたことにより、これらの影響には変化があるかもしれません。
ガイドラインが公示されてからまだ日が浅いので、今後の展開に注目しましょう。
また、今後発生する事例などを踏まえてガイドラインが更新される可能性があるので、不動産売却の際は最新情報を確認しておくと安心です。

まとめ

心理的瑕疵のある不動産を売却する際は、買主へ告知する義務があります。
告知義務を怠ると、売却後に契約不適合責任を問われてしまう可能性があるので、きちんと伝えるように心がけましょう。
私たち「アパルトマンエージェント株式会社」は、兵庫県の尼崎市や伊丹市、西宮市などを中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
心理的瑕疵に関することなど、不動産の売却についてお悩みやお困りのことがございましたら、どうぞ弊社までお気軽にご相談ください。