不動産売却の仲介手数料に消費税は必要？勘定科目や計算方法を解説

不動産売却する場合、不動産会社に支払う手数料が仲介手数料です。
上限額は宅建業法で定められていますが計算方法や、消費税課税の有無などを知らなければ、不動産売却時のコストがはっきりとわかりません。
この記事では、不動産売却に関する仲介手数料の消費税の有無、勘定科目、計算方法などについて解説します。
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不動産売却時にかかる仲介手数料に消費税は課税される？

不動産を売買する場合、一般的には不動産会社に仲介を依頼し不動産売却、購入します。
売買契約が成立し不動産を引き渡す際に、不動産会社に成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
では、コストに消費税は課税されるのでしょうか？
不動産売却における仲介手数料が課税対象なのかといった点について解説します。

不動産売却時の仲介手数料は課税対象

結論を先に述べますと、仲介手数料に消費税は課税されます。
消費税の課税対象となる要件は一般的に下記の要件を満たすものです。

• 国内取引である
• 事業でおこなうもの
• 報酬が発生する
• 資産の譲渡や貸付

仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬のことです。
不動産会社は、取引を成立させるために物件の募集や内覧といった業務をおこないます。
また、購入希望者が現れると重要事項の説明や売買契約書の締結、決済に向けた調整といった業務もおこなわなければいけません。
これらの労務に対する報酬として支払われるのが仲介手数料です。
消費税が課税される要件として先ほど４つの条件を提示しました。
これら４つの要件をすべて満たしているので仲介手数料は課税対象となります。

仲介手数料を非課税にすることはできるのか？

不動産取引自体で注目したい点は、建物の購入や売却に関しては消費税の課税対象となりますが、土地の購入や売却に関しては非課税となる点です。
土地はいくら使用したとしても消費されるものではないといった観点から、消費税の対象にはそぐわないとされています。
そのため、同じ不動産売却でも建物の場合と土地の場合では消費税の有無が異なるのです。
ここで気になるのが土地の売買に関する取引は非課税なので、土地売買の仲介手数料は非課税なのではないかとという疑問です。
しかし、不動産売買における仲介手数料は、土地の場合でも建物の場合でも消費税の課税対象です。
非課税のケースは仲介手数料がかからないときです。
不動産会社は取引を成立させ仲介手数料を得るためさまざまな業務をおこないます。
そのため、消費税を非課税にしたいので仲介手数料を無料にするとなると、ただ働きをお願いするようなものですので現実的ではありません。

不動産売却に関する仲介手数料の勘定科目は

不動産売却時に会計処理をおこなう必要がある場合、取引の仕訳が必要です。
ただし、必ず仕訳が必要かというとそのようなことはありません。
個人が今まで居住用として利用していた不動産に関しては、不動産売却により利益が出た場合、譲渡所得として確定申告する必要がありますが、仕訳までする必要はありません。
仕訳が必要なケースとしては以下の不動産売却などが挙げられます。
個人事業主が事業用の不動産売却をおこなった場合
法人が不動産売却をおこなった場合
これらのケースにおいては会計処理をおこない、不動産取引を仕訳し勘定科目につけなければいけません。
勘定科目とは、取引による資産や負債、費用や収益などを科目に分けて分類するものです。
お金の流れを明確にするために分けられるインデックスと考えておくと良いでしょう。
不動産取引においては、税金や仲介手数料などの経費、取引自体にもいろいろなお金が流れます。
これらをきちんと分けることは、お金の流れを明確にし、確定申告に活用するためにも必要な処理です。

仲介手数料は勘定科目でどう仕訳されるのか？

では、仲介手数料は勘定科目においてどのように仕訳されるのでしょうか。
不動産売却における仲介手数料は勘定科目において支払手数料に仕訳されます。
ここで注意するポイントは仲介手数料の勘定科目は不動産売却と不動産購入では異なるという点です。
不動産売却の場合は先ほど述べたように勘定科目では支払手数料に仕訳けられます。
不動産購入の場合は、土地や建物といった不動産自体に仕訳しなければいけません。
個人が事業用不動産を売却する場合には仕訳の必要がありますが、そう頻繁におこなうことでもありませんので、どのように仕訳するのかがわからないといった方も多いでしょう。
しかし、個人が事業用不動産を売却した場合などは勘定科目にきちんと仕訳する必要があります。
税理士などにお付き合いがある場合や、費用がかかっても良い場合は専門家に依頼することも可能です。
税理士などの専門家に心当たりがない場合、相談相手として最適なのが不動産売却を仲介する不動産会社が挙げられます。
いくつもの不動産売却に実績がある不動産会社ならば、たくさんのお客様と接していますので、売却に関するさまざまなサポートに期待が持てるでしょう。

不動産売却における仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅建業法においてその上限額が定められていますので、極端に高い仲介手数料を請求されるといったことはありません。
上限は取引する不動産の価格によって異なります。
不動産売却にかかるコストの中でも割合は大きく、また仲介手数料自体がわからなければ、これにかかる消費税もわかりません。
ここからは計算方法について解説します。

仲介手数料の計算は売買価格によって異なる

不動産売却時の仲介手数料は、売買価格によって費用が変わります。
売買価格に一定の料率をかけて算出します。
算出方法は以下の通りです

• 200万円以下の部分 　　　　　　売買価格の5％＋消費税
• 200万円超400万円以下の部分 　売買価格の4％＋消費税
• 400万円超の部分 　　　　　　　売買価格の3％＋消費税

ここまでを見てみると、比較的簡単に計算できると感じる方も多いのではないでしょうか？
しかし、400万円超の不動産に関してはこれらを上記の3種類に分けて計算しなければいけません。
次の項目で計算方法を解説します。
不動産売却における計算事例
例えば、不動産売買価格が1,000万円だった場合の仲介手数料は400万円超の部分に該当します。
そのため1,000万円×3%＋消費税＝33万円と計算する方もいるのではないでしょうか。
仲介手数料の計算をおこなう場合、3つの料率に分け、それぞれを合算したものとなります。
不動産売買価格が1,000万円の仲介手数料の求め方は
200万円×5％＝10万円
200万円×4%＝8万円
600万円×3%＝18万円
10万円＋8万円＋18万円＋消費税＝39万6千円
というのが正しい計算方法です。
このように計算方法を間違えますと、支払う仲介手数料で大きなずれを生じてしまいます。
注意しておきましょう。

不動産売却における仲介手数料の算出は速算法がおすすめ

仲介手数料の計算方法は、非常に面倒でわかりにくい計算方法だと感じた方も多いのではないでしょうか。
不動産会社が仲介手数料を計算するときに、わざわざ売買価格を分類して計算などはおこないません。
400万円超の不動産売買では速算法を用いて計算をおこないます。
計算式は、売却価格×3%+6万円＋消費税＝仲介手数料です。
この計算式を用いて、先ほどの不動産売買価格１,000万円の仲介手数料を計算しましょう。
1,000万円×3%+6万円＋消費税＝39万6千円です。
先ほどの計算と同じ金額となることがわかります。
上記計算方法を使えば、比較的簡単に仲介手数料を計算できるため、実務上はこの速算方法がよく利用されています。

まとめ

この記事では、仲介手数料の仕訳や消費税、勘定科目といった点を解説しました。
しかし、あまり不動産売却などに慣れていない場合は、信頼のできる不動産会社をパートナーにすることで仲介手数料などについてもわかりやすくアドバイスしてくれます。
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