住宅ローンが残っている不動産を売却できる「任意売却」とは?

住宅ローンが残っている不動産を売却できる「任意売却」とは?

この記事のハイライト
●任意売却とは、住宅ローンの返済が残っている不動産を売却する方法である
●任意売却は競売よりもメリットが多いので、住宅ローンが返済できなくなったら早めに検討することがおすすめ
●任意売却の流れは通常の売却と違う部分があるので、しっかりと把握しておくと良い

「不動産を売却したいけれど、住宅ローンが残っているから無理だろう」とあきらめていないでしょうか。
実は、住宅ローンの返済が困難になったときは、任意売却という方法で不動産を売ることができるのです。
そこで今回は、尼崎市・伊丹市・西宮市などで不動産の売却をご検討中の方に向けて、任意売却とはどのような方法なのかについてご説明します。
任意売却のメリットやデメリット、流れについてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

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不動産の任意売却とは?住宅ローンが残っている場合は検討しよう

不動産の任意売却とは?住宅ローンが残っている場合は検討しよう

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、ローンの残債がある家を売却する方法です
住宅ローンの返済は長期間続くので、途中で「収入が減った」「病気になった」などの事情により、返済が困難になるかもしれません。
ただ、住宅ローンが残っている不動産は、基本的には売却できません。
そのため、住宅ローンの残債がある家を売却したいときは、任意売却を選択することになります。
では、住宅ローンが残っていると、なぜ通常の方法で不動産を売却できないのでしょうか。

住宅ローンが残っている不動産は基本的に売却できない理由とは

住宅ローンを組む際に、金融機関は担保として不動産に抵当権を設定します。
そして、抵当権が設定されている不動産は、基本的に売却できません。
これが、住宅ローンが残っている不動産を売却できない理由です。
抵当権は住宅ローンを完済すると抹消できるので、そのあとに不動産を売却するのなら問題ないでしょう。
けれども、やむをえない事情があって、返済を続けられなくなることがあるかもしれません。
そのような際に検討したい方法が、任意売却です。
なお、抵当権が設定されている不動産でも、売却代金や手持ちの資金で住宅ローンを完済できる場合は売却できます。
売却代金などでは完済できず、残債を分割で返済したい場合は、金融機関に任意売却できるかどうかを相談してみましょう。

住宅ローンを滞納すると最終的に実行される「競売」とは

競売とは、金融機関などの債権者が住宅ローンを回収するために、抵当権が設定されている不動産を売却することです。
住宅ローンの返済が長期間滞ると、最終的にその不動産は競売にかけられます。
「競売で売れるのなら、任意売却しなくても良いのではないか」と思う方がいらっしゃるかもしれません。
けれども競売では、売却価格が相場より2~3割も安くなってしまいます。
他にも、任意売却に比べるとさまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる事態はできるだけ避けましょう。

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不動産を任意売却するメリットとは?デメリットも把握しておこう

不動産を任意売却するメリットとは?デメリットも把握しておこう

不動産を売却する際は、可能であれば住宅ローンの完済後に抵当権を抹消し、そのあとに不動産を売り出す流れがおすすめです。
ただ、住宅ローンの返済が困難になってしまったら、競売にかけられる前に任意売却を検討したほうが良いでしょう。
その理由は、任意売却にはさまざまなメリットがあるからです。

不動産を任意売却した際のメリットとは

競売と比べた際の任意売却のメリットは、以下のとおりです。

  • 市場価格に近い価格で売却できる
  • 残債の分割返済が可能である
  • 諸経費の支払いに売却代金を充てられる

先ほどご説明したように、競売では売却価格が相場より2~3割安くなります。
さらに競売は、売却後の残債や売却にかかる諸経費の支払いに、自己資金を使わなくてはなりません。
このように、競売になると売却価格が安くなるうえ出費がかさむので、生活がますます苦しくなってしまうことが考えられます。
その点、任意売却を選択すると資金に余裕が持てるため、生活を再建しやすいことが大きなメリットだといえるでしょう。

不動産を任意売却した際のデメリットとは

任意売却は、競売と比較するとメリットがたくさんあります。
ただし通常の売却と比べた場合は、デメリットがあることを覚えておきましょう。
主なデメリットは、以下のとおりです。

  • 債権者の許可が必要である
  • 精神的負担が大きい
  • 信用情報機関に登録される

任意売却は、債権者の許可がないと実行できません。
抵当権を抹消できないと、不動産を売れないからです。
抵当権が設定されたままでも不動産を売り出すことは可能ですが、買い手を見つけるのは難しいと考えられます。
そのため、まず債権者である金融機関などに相談し、任意売却の許可を求める必要があります。
ただし、任意売却を認めていない場合もあるので注意しましょう。
そして、精神的に大きな負担を感じることもデメリットです。
たとえば住宅ローンを滞納すると、債権者からの支払いの請求が連帯保証人にも届いてしまうので、心苦しく感じるでしょう。
任意売却する際は連帯保証人の同意が必要なので、きちんと事情を説明するように心がけましょう。
また、住宅ローンを3か月以上滞納すると、信用情報期間に登録されてしまいます。
すると、約7年間は金融機関から借り入れができなくなってしまうため、高額なものを購入することが難しくなるでしょう。
住宅ローンの支払いが困難になったときは、この点にも注意しましょう。

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不動産を任意売却する流れとは?通常の売却との違いを理解しよう

不動産を任意売却する流れとは?通常の売却との違いを理解しよう

任意売却の流れは、通常の売却とそれほど変わりません。
基本的な流れは、以下のとおりです。

  • 住宅ローンの残高確認をして不動産の査定を受ける
  • 債権者に任意売却の許可をもらう
  • 売却活動を始める
  • 買主が決まったら売買契約を締結する
  • 決済のあとに不動産を引き渡す
  • 残債の返済を続ける

任意売却の流れの中で通常の売却と違うポイントは、「住宅ローンの残高確認をして不動産の査定を受ける」「債権者に任意売却の許可をもらう」「残債の返済を続ける」の3点です。
流れの始めにおこなう住宅ローンの残高確認と不動産の査定は、売却によってローンを完済できるかどうかを判断するために必要です。
住宅ローンの残高のほうが査定額より多い場合は「オーバーローン」といい、任意売却の対象になります。
一方、住宅ローンの残高より査定額が多い場合は「アンダーローン」といいます。
もしアンダーローンだとわかった場合は、住宅ローンを完済できるので、通常の売却が可能です。
すると、先ほどご説明したようなデメリットが発生しません。
ですから、住宅ローンの返済が困難になりそうな時点で、一度ローンの残高確認と査定の依頼を検討することがおすすめです。
オーバーローンであることがわかったら、「債権者に任意売却の許可をもらう」以降の流れを進めましょう。
なお、オーバーローンの場合は残債があるため、不動産の売却が終わっても返済が続きます。
任意売却の場合、返済額は収入などを考慮して、無理なく返せる金額に設定してもらえます。
一般的には、月に5,000円から3万円くらいになることが多いようです。
任意売却を許可してくれた債権者への支払いは、きちんと続けるように心がけましょう。

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まとめ

住宅ローンの返済を滞納してしまったら、早めに任意売却を検討しましょう。
競売よりもメリットが多いうえ、通常の売却と同じような流れで進められます。
住宅ローンの返済が困難になりそうな時点で不動産の査定を受けると、オーバーローンとアンダーローンのどちらになりそうか把握でき、そのあとの対応を決めやすくなります。
尼崎市や伊丹市、西宮市などで不動産の査定や売却をお考えでしたら、弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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坂東健悟

資格:宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続支援コンサルタント

学卒業してすぐ不動産業界に携わっており、賃貸、管理、売買等、不動産全般を経験しております。
2人のこどもがいるので、休みの日は公園等で遊ぶことが当たり前になっていますが、いつかこどもに遊んでもらえない日が来ると思うと、今を本当に大切にしなければと思っています。
仕事もプライベートもイケてる人になれるよう、興味の幅を広く持ち、まずやってみる事を心がけています!

坂東健悟が書いた記事

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