35年ローンの途中で売ることはできる？返済の流れや理由についても解説

念願のマイホームを35年ローンで購入したものの、転勤や離婚、経済情勢の変化により、返済途中で売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
変動金利の負担増を懸念して、早期の住み替えを決断するなど、市場の動きは活発化していますが、適切な手順を踏めば売却は可能です。
本記事では、ローン残債がある家を売却する方法や、売却理由、そして住宅ローンを一括返済する流れも解説します。

35年ローン残債がある家の売却はできる？

結論として、住宅ローンが残っている状態でも、物件の引渡し時までに残債を全額返済し、抵当権を抹消できれば売却は可能です。
売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合、売却益は譲渡所得となりますが、「3000万円特別控除」を利用することで税負担を軽減できるでしょう。
一方、売却価格が残高を下回る「オーバーローン」では、不足分を自己資金で補填するか、新居のローンに上乗せする「住み替えローン」を利用して完済する必要があります。
しかし、オーバーローンで損失が出た場合、確定申告をおこなうことで給与所得などと損益通算し、所得税・住民税を減額できる「譲渡損失の特例」が適用される可能性があります。

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住宅ローン返済中に家を売却する方の理由

ローン返済中に売却をおこなう理由は、ライフスタイルの変化や、経済的な事情による住環境の見直しですが、とくに2025年は金利上昇の影響による売却検討が目立っています。
離婚に伴う財産分与では、オーバーローンの家をどちらが引き継ぐか、あるいは売却して残債をどう分担するかという問題が浮上し、現金化を選択するケースも一般的です。
さらに、子どもの独立や定年退職を機に、維持費のかかる一戸建てから、利便性の高いマンションへダウンサイジングする需要も存在します。
住宅ローンの滞納が続くと「期限の利益」を喪失し、競売にかけられるリスクがあるため、返済が困難になる前の段階で「任意売却」などを視野に入れた早めの対策が求められます。

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住宅ローンを返済する流れ

ローン残債がある家を売る際は、まず借入先の金融機関へ連絡し、全額繰り上げ返済の申し出をおこなって、完済に必要な金額と日程を確定させる必要があります。
そして、不動産会社と媒介契約を結び、買い手が見つかった後は、引渡し日となる「決済日」に向けて、司法書士の手配や必要書類の準備を進めましょう。
決済日当日は、買い手から売買代金が口座に着金したことを確認した後、即座にその資金を銀行へ送金して、住宅ローンを一括返済する「同時決済」がおこなわれます。
銀行による入金確認が取れ次第、抵当権抹消書類が交付され、司法書士が法務局で「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を連件で申請することになります。

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まとめ

住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金を用いて完済し、抵当権を抹消できれば、家を売却することができます。
売却の背景には、住み替えや離婚にくわえ、2025年の金利上昇に伴う返済負担の増加を懸念した、防衛的な資産整理などの理由があります。
金融機関との事前調整を経て、決済日当日に売却代金での一括返済と、抵当権抹消登記を同時に完了させることが、安全な不動産取引の基本です。
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