道路に面していない土地とは？売却する際の価格や売却方法について解説！

道路に面していない土地を相続したが、売却しにくいのではないかとお悩みの方も多いのではないでしょうか。
道路に面していない土地が売却しにくいのには理由があり、対処方法もあります。
今回は、道路に面していない土地にはどのような種類があるのかにくわえ、売却する際の価格、少しでも有利に売却する方法について解説します。

道路に面していない土地の種類

土地に建物を建てるためには、建築基準法で定められた道路に面している必要があります。
これを接道義務といい、建築基準法で定める道路に2m以上面していなくてはならないといったものです。
建築基準法に定める道路とは幅が4m以上のものなので、たとえ2m以上道路に面していても、その道路の幅が4m以下の場合、接道義務を果たしておらず建物は建てられません。
これ以外にも、ほかの土地に囲まれて、道路にほとんど面していない土地もあります。
これらの建築基準法で定める道路に面していない土地を、無道路地と呼びます。

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道路に面していない土地を売却する際の価格は？

接道義務を果たしていないと、その土地に建物は建てられません。
すでに建物がある場合は、そのまま使用できますが、建て替えや大掛かりなリフォームができないのが懸念点です。
建物が老朽化しても建て替えられないと、災害時のリスクが高く、積極的に買いたいと思う方が現れません。
そのため、どうしても売却価格は下がる傾向にあります。
土地の査定基準は「坪単価×坪数」であり、そこにさまざまな条件が加味されて価格が導き出されます。
立地の良さや周辺の環境などが坪単価に影響するため、接道義務を果たしていない土地がマイナス査定になるのは避けられません。
道路に面していない土地の価格は、周辺の土地と比べて、3〜5割ほど安くなるのが一般的です。

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道路に面していない土地を少しでも高く売却する方法

接道義務を果たしていない土地は、建て替えできないなど利用価値が低いため、売却できても高く売れないのが現実です。
しかし、接道義務をクリアできる対策を講じれば、スムーズな売却が可能になります。
2mの間口が確保できていない場合は、隣地所有者と交渉して土地を買い取り、2m以上の間口を確保します。
土地に面している道路が4m未満の場合は、土地の境界をセットバックで後退させる方法が有効です。
セットバックをおこなった場合、敷地面積が狭くなるため、建ぺい率や容積率への注意が必要です。
接道義務を満たし、再建築可能な土地にできれば、高く売却できる可能性が上がります。

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まとめ

道路に面していない土地は、建物の再建築ができず利用価値が低いため、売却できても高値が期待できません。
少しでも高く売るためには、接道義務を満たしてマイナス面を解消する必要があります。
隣地の買い取りやセットバックなどの対策を講じれば、高く売却する可能性が高まります。
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