「相続」で不動産を売却するときの注意点とは?


「不動産を相続したけれど売却したい」
「相続した不動産の売却で注意すべき点は?」
「どんな税金がかかるの?」
上記のように相続した不動産の売却については、多くの人が疑問や不安を抱かれると思います。

今回は不動産を相続した場合の流れや、手続き、注意点など具体的にどのように進めていけばよいのかをご紹介します。

尼崎市・伊丹市・西宮市周辺の物件を相続された方、参考にしてみてください。

\お気軽にご相談ください!/


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■不動産売却までの流れ■

-遺言書がない場合-
①相続人の確認
②遺産分割協議
③名義変更(相続登記)
④査定
⑤売却準備
⑥売却
⑦換価分割※の場合は利益を分割

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流れを具体的に見ていくと…

①相続人の確認
有効な遺言書がある場合は、そちらに沿って相続を進めますが、ない場合には相続人の確認をし、複数人が相続人となる場合は遺産分割協議を行う必要があります。

②遺産分割協議
相続が発生すると、相続財産それぞれが法定相続人の共有になります。
法定相続人の間で「誰が」「どの財産を」「どのように」承継するか、話し合って決める必要があり、それを“遺産分割協議”といいます。
あわせて遺産分割協議書の作成も行います。

③名義変更
 土地や建物などの不動産には、不動産登記簿で所有者が登録されており、 相続が発生した際には、その不動産の所有権を相続人の名義へ変更する手続きが必要です。
※相続した不動産を売却する場合でも、変更の必要があります。

④査定
相続した不動産がどれぐらいの価格で売却ができるのか、また売却を依頼する不動産会社の選定を行います。

⑤売却
売却先が決まっている場合を除いて、多くの場合は査定を行った不動産会社等へ売却を依頼します。
※遺産分割協議書の作成や相続登記などのサポートも可能ですので、お気軽にご相談下さい。

⑥換価分割の場合は利益を分割
換価分割とは、被相続人の相続財産を売却し、相続人同士で現金を分割する遺産分割方法のことです。
その不動産が単独相続の場合は不要ですが、複数の相続人がいる場合には、相続した不動産を売却して得た現金を、遺産分割協議で決まった通りに、相続人が分割します。


以上が、相続してから売却をするまでの流れなどになります。
続いて、相続不動産を売却することでかかる税金をご紹介します。

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■相続不動産の売却にかかる税金■

①登録免許税
②印紙税
③譲渡所得税
④住民税
⑤復興特別所得税

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①登録免許税
相続登記の名義変更にかかる税金で、税率は不動産価額の0.4%です。
※「不動産価額」とは市区町村役場で確認できる固定資産課税台帳の価格となります。

例えば2,000万円の不動産を登記した場合…
2,000万円(不動産価額)×0.4%(税率)=8万円


②印紙税
売買契約書に貼付する印紙代で、売買契約の契約金額によって印紙税の金額は変わります。

例えば、、、
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減措置の対象となりますので、詳しくは、「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁」にてご確認ください。


③譲渡所得税
相続不動産の売却で出た利益(譲渡所得)に対してかかる税金で、譲渡所得の30%(所有期間5年以下)または15%(所有期間5年超)の税率となります。

まずは、課税対象となる譲渡所得の算出が必要です。
計算式は、
譲渡収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 譲渡所得

譲渡所得:課税対象となる金額
譲渡収入金額:売却して得たお金(売買代金)
取得費:不動産を取得するためにかかった費用
    (被相続人が購入した時の金額・手数料、登録免許税など)
譲渡費用:不動産を売るためにかかった費用(仲介手数料、印紙代など)

例えば、、、
譲渡収入金額:3,000万
取得費:2,000万円(相続人が購入した金額)
    8万円(登録免許税)
譲渡費用:96万円(仲介手数料)
     1万円(印紙税)

先ほどの計算式に当てはめると
3,000万円 - ( 2,008万円 + 97万円 ) = 895万円
895万円が課税対象となる金額なります。

そして、
譲渡所得が895万円の場合の、譲渡所得税の税額は、、、

■相続から所有期間5年以内に売却する場合
895万円 × 30% = 268.5万円

■相続から所有期間5年超に売却する場合
895万円 × 15% = 134.25万円

こんなに税金を払うの!?と思われた方もいらっしゃると思いますが、
特例や控除を適用すれば譲渡所得がプラスにならない場合や、取得費を下回る金額での売却の場合は、譲渡所得税が発生しないケースもありますので、一度ご相談ください。


④住民税
相続不動産の売却で出た利益に対してかかる税金で、不動産の所有期間によって譲渡所得の9%(所有期間5年以下)または5%(所有期間5年超)の税率となります。

例えば、譲渡所得が895万円の場合
■相続から所有期間5年以内に売却する場合
895万円 × 9% = 80.55万円

■相続から所有期間5年超に売却する場合
895万円 × 5% = 44.75万円


⑤復興特別所得税
東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金で令和19年まで所得税の税率に2.1%が加算され、譲渡所得の0.63%(所有期間5年以下)または0.315%(所有期間5年超)の税率となります。

例えば、譲渡所得が895万円の場合
■相続から所有期間5年以内に売却する場合
所得税の税率30%×2.1%=0.63%
895万円 × 0.63% = 56,385円

■相続から所有期間5年超に売却する場合
所得税の税率15%×2.1%=0.315%
895万円 × 0.315% = 28,192円


以上が相続した不動産を売却した際にかかる税金となります。
相続人が複数の場合は、「登録免許税」「印紙税」分については代表者が一旦立て替える必要はありますが、現金で分割する際には、を相殺して分割するのが一般的です。
また、譲渡所得に対してかかる税金「譲渡所得税」「住民税「復興特別所得税」については、それぞれの相続人が確定申告を行って支払います。

確定申告、不動産を売却するときに行える節税対策についてはまた次回ご紹介いたします。
いろんな数字や名称で頭が混乱してしまった方もいらっしゃるかもしれませんが、気になっている点やもっと詳しく知りたい部分などございましたら、一度ご連絡をいただければと思います。

私たち「アパルトマンエージェント株式会社」は尼崎市、伊丹市、西宮市を中心に、不動産売却をサポートしております。
弊社のホームページより、不動産査定依頼を受け付けておりますので、ご検討中の方はぜひご利用ください。

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坂東健悟

資格:宅地建物取引士 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 賃貸不動産経営管理士 相続支援コンサルタント

学卒業してすぐ不動産業界に携わっており、賃貸、管理、売買等、不動産全般を経験しております。
2人のこどもがいるので、休みの日は公園等で遊ぶことが当たり前になっていますが、いつかこどもに遊んでもらえない日が来ると思うと、今を本当に大切にしなければと思っています。
仕事もプライベートもイケてる人になれるよう、興味の幅を広く持ち、まずやってみる事を心がけています!

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