囲繞地の売却は難しい？スムーズに進めるコツについても解説

「囲繞地（いにょうち）」を所有しているものの、特殊な土地であるため、売却できるか不安を抱えている方は少なくありません。
他人の敷地を通行されるという特別な制約は、一般的な土地と比べると、売却の難易度を高める原因となります。
そこで本記事では、囲繞地とはなにか、売りにくい理由と売却するポイントについて解説いたします。

囲繞地とは

周囲を他の土地に囲まれて公道に接していない土地を「袋地（ふくろち）」といい、その袋地を取り囲んでいる土地を「囲繞地」と呼びます。
囲繞地通行権とは、袋地の所有者が公道に出るため、囲繞地の所有者の承諾を得ることなく、その土地を通行できる権利を指します。
この囲繞地通行権は、袋地の所有者が公道への出入口を確保するために、民法で認められている権利となるため、囲繞地の所有者は原則として通行を拒否できません。
ただし袋地の所有者は、囲繞地を通行するにあたり、囲繞地の所有者に生じる損害に対して、相応の通行料を支払う義務があります。

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囲繞地が通常の土地と比べて売れにくい理由

囲繞地が通常の土地と比べて売れにくい主な原因の1つは、囲繞地通行権による利用上の制限がある点です。
囲繞地の購入者にとって、他人が日常的に自分の敷地内を通行することは、心理的な抵抗感を持つことが考えられます。
さらに、不特定多数の方が敷地内を通行する可能性があるため、防犯面で不安を感じる買主も多いでしょう。
また、建物が密集していることが多いため、日当たりや風通しが悪くなりやすく、快適な住環境が損なわれやすいという傾向があります。
近年では不動産の売買において、境界の確定や越境物の有無といった、隣地との関係性が重視される傾向にあるため、通行権という複雑な権利が絡む囲繞地は敬遠されやすいといえます。

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囲繞地をスムーズに売却するためのポイント

囲繞地の売却を成功させるための重要なポイントの1つは、隣接する隣地所有者に土地を買い取ってもらうことです。
とくに、袋地の所有者が囲繞地の一部を購入できれば、袋地が公道に接する整形地となり、土地の利用価値を大幅に高められるため、有力な売却方法となります。
また、土地の一部を隣地の所有者と等価交換することも、有効な手段として検討できます。
さらに囲繞地通行料は、定期的な収入源となるため、通行料の受け取りを前提とする買主を探すことで、売却先の選択肢を広げることが可能です。
このように、囲繞地の売却では、隣地との関係性に着目し、その制約を解消する、または収入源として利用する視点が求められます。

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まとめ

囲繞地とは、袋地を囲む土地であり、袋地所有者は公道へ出るために囲繞地通行権を行使し、囲繞地の通行が民法で認められています。
囲繞地が売れにくいのは、通行権によるプライバシーや防犯面での懸念、さらには日当たりなどの住環境の悪化といった要因があるからです。
売却を成功させるには、袋地所有者を含む隣地所有者に買い取ってもらうか、等価交換などで通行権の問題を解消するか、通行料を収益として捉える買主を見つけましょう。
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