任意売却における抵当権消滅請求とは？よく似た代価弁済との違いも解説

不動産を購入する際に住宅ローンを利用すると、購入する不動産に抵当権が設定されます。
任意売却によって不動産を売却しようとする際、設定された抵当権が外れずに売却がうまくいかないといったケースもあるのではないでしょうか。
そこで今回は、上記のお悩みを解決できる抵当権消滅請求について、代価弁済との違いや抵当権消滅請求をする際のポイントとあわせてご紹介します。

任意売却における抵当権消滅請求とは？

任意売却における抵当権消滅請求は、抵当不動産を取得した第三取得者が、抵当権の抹消を請求する手続きです。
請求が可能なのは第三取得者に限られ、主たる債務者やその保証人などは請求できません。
抵当権消滅請求は、抵当権の差し押さえとされる競売が実行される前におこなう必要があります。
具体的な手続きは、抵当権者全員が書面で請求を実施し、その後、抵当権者は2か月以内に申し出た金額を支払って消滅に応じるか、抵当権者から競売を申し立てるかのいずれかを選ぶ必要があります。

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抵当権消滅請求と代価弁済との違いとは？

抵当権消滅請求と代位弁済の最大の違いは、消滅を請求する主体です。
抵当権消滅請求は所有権を取得した者が抵当権者に対して消滅を請求しますが、代位弁済は所有権（地上権）を買い受けた者が抵当権者の請求に応じて抵当権を消滅させる制度です。
代位弁済ができるのは売買によって所有権を受け継いだ者に限られ、相続や贈与によって取得した場合には代位弁済ができません。
また、保証人が抵当権の消滅を請求できるかどうかにも違いがあります。
抵当権消滅請求において、保証人は消滅請求の権利を有しませんが、代位弁済においては保証人が代位弁済できるケースも存在します。

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任意売却において抵当権消滅請求をするポイント

抵当権消滅請求では、債務者が消滅請求できない点に注意が必要です。
債務者はお金を借りている状態であり、その借金を完済しないと抵当権消滅請求はできません。
抵当権消滅請求を実施する際は抵当権者に書面で通知しますが、すぐに承諾されるとは限りません。
しかし、抵当権者が書面を受け取って2か月以内に競売の手続きをしない場合、みなし承諾したものとみなしてそのあとの手続きを進めることができます。
抵当権消滅請求の時期については、すでに住宅ローンを完済している場合、抵当権の存在意義がなくなるためいつでも可能です。

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まとめ

任意売却における抵当権消滅請求とは、抵当不動産を取得した第三取得者が抵当権の抹消を請求することです。
抵当権消滅請求は所有権を取得した方が抵当権者に対して消滅請求し、代価弁済は抵当権者の請求に応じて抵当権を消滅することに違いがあります。
代価弁済との違いや実施時のポイントをおさえて、請求をするかしないか判断しましょう。
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