不動産売却で所有者が行方不明なら？担当者の選び方や手続きも解説

不動産の所有者や共有者が行方不明の場合、家族が代わりに売却できるのか、必要な手続きが問題になります。
売却方法は本人の生死や所在不明の期間、共有名義かどうかで異なるため、権利関係に応じた制度の確認が欠かせません。
本記事では、行方不明者名義の不動産売却に関係する失踪宣告や売却方法、不在者財産管理人について解説します。

不動産所有者が行方不明の場合の失踪宣告とは？

失踪宣告は、生死が一定期間不明な人を、家庭裁判所の審判で法律上死亡したものとみなす制度です。
宣告によって相続が始まり、行方不明者名義の不動産も相続人が権利を承継する対象になります。
普通失踪では最後に生存が確認されてから7年間、生死不明であることが必要で、期間満了時に死亡したとみなされます。
一方、戦争や船舶の沈没、震災などの危難に遭遇した場合は、危難が去ってから1年間生死不明なら特別失踪を申し立てられ、危難が去った時点で死亡した扱いです。
申立人は配偶者や相続人などの利害関係人で、従来の住所地などを管轄する家庭裁判所へ申立書や失踪を証明する資料を提出します。
単なる音信不通では認められず、審判の確定後には市区町村への失踪届も必要です。

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行方不明者名義の不動産を売却するポイント

行方不明者の不動産の売却方法は、本人の生死や相続の有無、共有名義かどうかで異なります。
まず登記事項証明書で名義人と持分を確認します。
本人が生存していても、代理権のない家族は代わりに売買契約を結べません。
失踪宣告で相続が始まった場合は、相続人や遺産分割を確認し、相続登記をおこなってから売却します。
相続登記は取得を知った日から3年以内の申請が義務です。
一方、共有不動産全体の売却には原則として全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら単独で譲渡できます。
共有者が所在不明の場合、裁判所の判断と供託を経て、その持分も第三者へ譲渡する権限を得る制度があります。
ただし、遺産分割すべき相続財産に属する持分では、相続開始から10年未満は利用できません。

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不在者財産管理人による不動産売却の仕組み

不在者財産管理人は、住所などを離れ容易に戻る見込みがない方の財産について、家庭裁判所が選任する管理人です。
失踪宣告と違って本人の死亡を前提とせず、普通失踪に必要な7年間を待たずに検討できます。
ただし、選任だけで不動産を売却できるわけではなく、家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。
手続きは利害関係人などによる選任申立てから始まり、管理人が財産を調査して売却許可を申し立てます。
許可後は認められた範囲で売買契約を進められますが、売却代金は不在者の財産として管理されます。
申立てには戸籍や不在の事実、財産に関する資料を用意し、郵便費用のほか予納金を求められるでしょう。
売却許可は自動的には認められず、管理人選任とは別に審理されます。

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まとめ

所有者や共有者が行方不明でも不動産を売却する方法はありますが、家族という理由だけで本人の財産は処分できません。
失踪宣告による相続、所在不明共有者に関する裁判制度、不在者財産管理人の利用では、要件や必要な許可が異なります。
まず登記上の名義と本人の生死、共有持分を確認し、自分の状況に合う制度や手続きを検討しましょう。
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