収益物件の売却でかかる税金は？負担を抑える方法と確定申告も解説

収益物件を売却すると、どのような税金がかかり、税負担を抑えるには何を確認すればよいのでしょうか。
賃貸経営で使用した建物は減価償却によって取得費が変わるため、売却代金と購入代金の差だけでは税額を判断できません。
本記事では、収益物件の売却時にかかる税金の種類、税金対策、確定申告の流れについて解説します。

収益物件の売却時にかかる税金の種類

収益物件の売却では、主に譲渡所得に対する所得税・復興特別所得税・住民税、登録免許税、印紙税が関係します。
譲渡所得は売却価額から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算し、建物の取得費には減価償却費相当額を反映させる仕組みです。
税率は売却年の1月1日時点の所有期間で異なり、5年超なら合計20.315%、5年以下なら39.63%となります。
また、抵当権を抹消する場合は、原則として不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
紙の売買契約書には契約金額に応じた印紙税が発生しますが、電子契約で紙の課税文書を作成しない場合は、通常課税されません。
売主が課税事業者である場合などには、建物部分の消費税も確認が必要で、土地の譲渡は非課税です。

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収益物件を売却するときの税金対策

税金対策では、取得費と譲渡費用を正確に計算し、利用できる特例や契約方法を確認することが基本です。
取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれ、売却時の仲介手数料や契約書の印紙税などは譲渡費用に該当します。
取得費が分からない場合などには、売却価額の5%を概算取得費として使えますが、実際の取得費を示す資料があれば比較して判断します。
また、一定の事業用資産を買い換える場合は、譲渡益への課税の一部を将来に繰り延べる特例を利用できるでしょう。
ただし、資産の組み合わせや所有期間、取得時期などに要件があり、単なる買い換えで適用されるわけではありません。
紙の契約書では印紙税の軽減措置も確認し、電子契約の利用も検討できます。

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収益物件の売却後におこなう確定申告の流れ

個人が収益物件を売却して課税対象の譲渡所得が生じた場合は、原則として売却した翌年に確定申告をおこないます。
申告期間は通常2月16日から3月15日までで、期限が土日祝日などに当たる場合は翌開庁日です。
まず、売却時と購入時の契約書、費用の領収書、過去の申告書や固定資産台帳などを用意し、譲渡価額と取得費、譲渡費用を確認します。
次に、建物の減価償却を反映して譲渡所得を計算し、譲渡所得の内訳書と申告書第三表などを作成する流れです。
提出方法には税務署への書面提出やe-Taxがあり、所得税と復興特別所得税は原則として申告期限までに納付する必要があります。
なお、買換え特例を利用する場合には、税額が生じなくても申告や追加の書類が必要になることがあります。

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まとめ

収益物件の売却では、所有期間や建物の減価償却を反映した譲渡所得の計算が、税負担を把握するための基本です。
税金対策では、取得費・譲渡費用の資料を整理し、買換え特例の要件や申告手続きを確認しましょう。
売却前から契約内容と税務上の条件を確かめ、翌年の確定申告に向けて必要書類を保管しておくと、計算や手続きを進めやすくなります。
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