築年数の古い中古マンションは売却できる？価値の決まり方や売り時をご紹介

売却したい中古マンションの築年数が古いと、売るのが難しいのではと不安になる売主の方は多いでしょう。
建物の価値は年数を経るごとに目減りしていくため、今売らなければ価値がなくなるのではとも考えてしまいます。
今回は、中古マンションの価値は何で決まるのか、売り時はいつなのか、築30年以上の築年数をもつマンションは売却できるのかについてご紹介します。

築年数は売却に関連する？中古マンションの資産価値は何で決まるのか

中古マンションは、購入した当時の価格での売却はほぼできません。
これは、中古マンションの資産価値が土地と建物の価値によって構成されており、建物のほうは経年とともに価値が下がっていくためです。
建物部分に含まれる価値は、マンションのお部屋内部など専有部分とエントランスやベランダ、エレベーターなど入居者が利用できる共用部分にあります。
土地部分の価値はマンションが建っている土地の共有持分、つまりほかの入居者と共同で利用できる土地の敷地権です。
したがって中古マンションの資産価値は、専有部分の区分所有権と建物の共有持分、そして敷地権の共有持分で構成されていると言えます。

中古マンションの築年数による売り時はいつなのか

中古マンションの売買契約における成約率は、築6～10年の間がもっとも高いと言われています。
築5年以内の築浅物件は、売却価格が高くなってしまうため必ずしも売れやすいとは言えないのです。
売主と買主双方の事情を加味すると、中古マンションの売り時は築15～25年になります。
売主側は住宅ローンの残高よりも高い価格で物件を売却でき、資産価値が急激に減少する前に手放せる点がメリットです。
また、買主側は築25年までの物件ならば住宅ローンの控除が利用できるので、物件を購入しやすくなるためこの時期が売り時と言えます。

築年数30年以上の中古マンションは売却できるのか

築年数が30年を超えたマンションであっても、必ずしも売却の目処が立たなくなるわけではありません。
築30年以上となると大規模修繕がおこなわれ、外壁の塗装やエレベーターといった設備が新しく生まれ変わります。
そのため、大規模修繕がおこなわれた直後の物件は築30年以上の中古マンションであっても人気が高いです。
また、もともとの立地が利便性の高い人気エリアにある中古マンションも築年数に関わらず売却しやすい傾向にあります。
買主によっては古くなったマンションを安く購入して自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあるため、築年数が古くても需要が必ずしもなくなることはありません。

まとめ

中古マンションは、売主にも買主にもメリットがある築15～25年頃が売り時です。
築30年以上の物件でも、大規模修繕などの条件次第ではきちんと売却できます。
所有しているマンションの状況と照らし合わせ、いつ売却するかを検討してみてください。
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